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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

O valor de um imóvel não se opina. Se comprova.

Parecer técnico fundamentado na ABNT NBR 14.653 e na Resolução COFECI 1.066/2007, para advogados e proprietários que precisam sustentar um valor diante do fisco, de um inventário ou de uma negociação.

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CRECI MG 31.757·CNAI COFECI 20.954·Avaliador desde 2018

0+

Anos avaliando imóveis

atuando desde 2018

0+

Imóveis avaliados

urbanos, em Poços de Caldas e região

0

Registros profissionais

CRECI · CNAI · CRA

0%

Vistoria presencial

todo imóvel é visitado

Formação e registros

  • CRA MG
  • CRECI MG
  • CNAI COFECI
  • Inferência Estatística Aplicada (Pelli Sistemas)
  • Inferência Estatística em Imóveis Urbanos (IEA Engenharia)
  • Avaliação de Imóveis (Grupo Britto)

Quase ninguém sabe quanto vale o próprio imóvel

A maior parte das pessoas define preço por comparação de anúncio, por indicação ou por conversa de mercado. Quando é preciso sustentar esse número diante de um oficial de cartório, de um juiz ou da Fazenda estadual, opinião não basta.

Com parecer técnico

  • Valor fundamentado em pesquisa de mercado documentada
  • Método de avaliação identificado e justificado
  • Documento aceito para fins fiscais, judiciais e de partilha
  • Base concreta para contestar uma avaliação de ofício

Sem parecer técnico

  • Valor definido por estimativa ou por anúncio de terceiros
  • Impossível justificar tecnicamente o número apresentado
  • Risco de recolher imposto sobre base superavaliada
  • Risco de vender abaixo do potencial real do imóvel
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Finalidades

Quando um parecer técnico é necessário

01

Apuração de ITCD

Base de cálculo do imposto sobre transmissão em doações e heranças, quando o valor arbitrado não reflete as características reais do imóvel.

02

Partilha de bens

Inventário, divórcio e dissolução societária, quando é preciso um valor técnico e imparcial entre as partes.

03

Definição de valor de venda

Preço de mercado fundamentado, antes de anunciar ou de aceitar proposta.

04

Cálculo de indenização

Apuração de valor para fins de reparação ou desapropriação.

05

Estudo de rentabilidade

Análise do retorno do imóvel como ativo.

06

Assistência técnica em litígio

Suporte ao advogado e subsídio técnico à decisão judicial.

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Atuação restrita a imóveis urbanos: apartamento, casa, terreno, área e barracão. Não atendo imóvel rural nem serviços de locação.

Processo

Do primeiro contato ao parecer em mãos

  1. 01

    Contratação e escopo

    Definimos a finalidade do trabalho e os interessados. A finalidade muda o método de avaliação, então essa etapa determina tudo que vem depois.

  2. 02

    Identificação do imóvel

    Análise documental e vistoria presencial. Imóvel não se avalia por planilha e por metragem média.

  3. 03

    Pesquisa e cálculo

    Levantamento de elementos comparativos de mercado, montagem do quadro amostral, homogeneização e aplicação do método adequado ao caso.

  4. 04

    Entrega do parecer

    Documento completo, digital ou impresso, com todo o raciocínio técnico aberto e verificável.

Prazos: 15 dias úteis (prazo padrão a partir da contratação), 10 dias úteis (prazo máximo para casos de ITCD) e Sob análise (imóveis complexos ou lotes com grande volume).
PTAMNBR 14.653

Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica

Quadro amostral

Valor apurado

R$ 750.000,00

CRECI MG 31.757

Anatomia do documento

O que exatamente você recebe

  1. 01

    Interessados e finalidade

    Para quem e para que o trabalho está sendo feito.

  2. 02

    Identificação do imóvel

    Documental e presencial.

  3. 03

    Análise de mercado

    Contexto do mercado específico daquele imóvel.

  4. 04

    Método de avaliação

    Qual método foi escolhido e por quê.

  5. 05

    Pesquisa de mercado

    Elementos comparativos levantados.

  6. 06

    Cálculo do valor

    Quadro amostral, homogeneização, fatores ou inferência.

  7. 07

    Resultado

    Valor apurado.

  8. 08

    Conclusão

    Síntese e considerações do avaliador.

Estudos de caso

Problemas que já foram resolvidos

Apuração de ITCDÁrea urbana

Uma área avaliada sem que ninguém a visitasse

Problema
O valor arbitrado pelo estado foi de R$ 2.000.000,00, calculado a partir da dimensão do terreno e de um valor médio de metro quadrado obtido em pesquisa simples. A alíquota de 5% incidiria sobre essa base.
Análise
O imóvel nunca foi vistoriado. A área tinha extensa faixa de preservação permanente e topografia acidentada, o que inviabilizava quase integralmente o aproveitamento. Nenhuma dessas variáveis entrou no cálculo original. O parecer levantou elementos comparativos compatíveis com as restrições reais do terreno e aplicou os fatores correspondentes.

R$ 2.000.000→R$ 750.000

Resultado referente a caso concreto. Cada avaliação depende das características do imóvel e da análise do órgão competente. Não há garantia de resultado equivalente.

Inventário e partilhaCasa urbana

Um valor imparcial entre herdeiros

Problema
As partes trabalhavam com estimativas distintas — uma baseada em anúncio, outra em avaliação antiga — sem base técnica que sustentasse qualquer dos números.
Análise
O parecer levantou elementos comparativos atuais do mesmo segmento, homogeneizou as diferenças de área, padrão e localização e apresentou um valor único fundamentado, adotado como referência técnica imparcial entre os herdeiros.

Valor de mercado fundamentado, usado como base para a partilha.

Resultado referente a caso concreto. Cada avaliação depende das características do imóvel e da análise do órgão competente. Não há garantia de resultado equivalente.

Definição de valor de vendaApartamento

Preço de venda com base técnica, antes de anunciar

Problema
O valor pretendido vinha da comparação com anúncios de imóveis diferentes em padrão e localização, com risco de anunciar acima ou abaixo do mercado.
Análise
A avaliação identificou os elementos comparativos realmente equivalentes, ajustou os fatores de diferenciação e definiu uma faixa de preço de mercado fundamentada para a negociação.

Preço de anúncio definido com base técnica, alinhado ao mercado real do imóvel.

Resultado referente a caso concreto. Cada avaliação depende das características do imóvel e da análise do órgão competente. Não há garantia de resultado equivalente.

AM

André Mattos

Corretor avaliador · Poços de Caldas

Quem assina o parecer

André Mattos

Avaliador de imóveis urbanos em Poços de Caldas desde 2018. Formado em Administração de Empresas e pós-graduado em Negócios do Mercado Imobiliário, com certificações em inferência estatística aplicada à avaliação de imóveis pela Pelli Sistemas e pela IEA Engenharia.

Sócio da Mattos Imóveis, onde atua na gestão de vendas. Essa rotina é o que sustenta a avaliação: acompanhar preço praticado, oscilação de mercado e mudança de perfil do comprador todos os dias é diferente de consultar uma tabela.

Um corretor experiente costuma ter bom faro para preço. O que ele normalmente não tem é o instrumental para justificar esse número diante de quem vai questioná-lo. É aí que entra o trabalho técnico de avaliação.

CRECI MG 31.757CNAI COFECI 20.954CRA MG 01-061685/D

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Anos avaliando imóveis

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Imóveis avaliados

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Registros profissionais

0%

Vistoria presencial

O que este trabalho não cobre

  • Imóveis rurais e serviços de locação não fazem parte da atuação.
  • O documento emitido é Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, conforme Resolução COFECI 1.066/2007. Laudo é atribuição privativa de engenheiro ou de perito judicial.
  • Para avaliação com finalidade de garantia em alienação fiduciária bancária, a instituição exige documento de engenheiro com ART. Nesses casos, faço a indicação de um profissional habilitado.
  • O parecer apura e fundamenta um valor. Não há garantia de que o órgão competente acate o valor apresentado.

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Descreva o caso e retorno com o escopo e o prazo. Se o serviço não for o adequado para a sua situação, também digo isso.

  • Retorno com escopo e prazo do seu caso
  • Orçamento após entender a finalidade
  • Sem compromisso — digo se não for o serviço adequado
+55 35 9802-7820
Poços de Caldas e região

Dúvidas frequentes

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